東莞商業體量太大價格低，開發商此舉算是創新轉型

風險提示：如果經營失敗 投資客或將被迫一起吞下苦果

在電商沖擊下，實體商鋪面臨瓶頸，跨境電商被許多商業地產視為“救命稻草”，房企紛紛借“跨境電商”轉型，搶食“頭啖湯”，東莞不少商業地產項目打出“跨境電商”概念進行銷售和招商。

不過，業內人士則提醒房企和購房者，“頭啖湯”不好喝，房企跨界經營，對于非自己專業的行業,沒有實力的房企應該慎入。此外，跨境電商地產項目遍地開花，大浪淘沙過后，除了經營失敗的項目外，受傷的還有投資者，購房者們應該按照自己的實際需要來進行投資。

現象一：

新項目用“跨境電商”概念招商

今年6月，綠地大都會跨境商品直購體驗店正式在東莞常平亮相，雖然商鋪沒有進入正式銷售階段，但是開發商已經開始打出“跨境電商”的概念進行招商，9月24日，綠地集團在東莞常平舉行綠地跨境電商購物公園招商大會，當天下午，就有不少投資者在現場對其將推出的商鋪排隊進行誠意登記。

與綠地一樣，萬科地產也同樣看好跨境電商產業，8月29日，萬科在廣州黃埔倉舉辦跨境電商全球戰略發布會，宣布進軍跨境電商產業。而有相關人士透露，萬科也打算在東莞打造一個與跨境電商相關的項目，今年以來，萬科地產在東莞虎門拿下五宗地，10月10日，萬科再次以5.4億元拿下虎門一宗商住地，該地塊商服用地占50%，被業內視為萬科為在虎門打造跨境電商而做出的準備。

有業內人士透露，目前，田禾地產及東莞的本土龍頭地產企業光大地產等開發商都有意涉足跨境電商產業。

現象二：

舊項目借“跨境電商”覓新春

與品牌開發商借“跨境電商”轉型不同，老舊的商業地產項目希望借助“跨境電商”帶旺人氣，“起死回生”。做為較早開發的商業寫字樓項目，位于東莞南城的豐碩廣場商業部分正在重新打造成環球匯東莞進口商品直購體驗中心，據了解，該項目早年以“主題商業”業態經營，由于效果不理想已經多次更改經營業態，由原來的“一德商貿城”變身為“豐碩?中心城”，再變身為目前最時興的“跨境電商”，希望能夠借此讓項目重新興旺起來。

記者了解到，東莞田禾?東城國際食品交易中心也正在謀求打造成食品進口的跨境電商平臺，在電商的沖擊下，專業市場也受到影響，業內人士向記者透露，不少舊的商業地產項目涉水“跨境電商”，是想打破招租不力的困局，希望能夠增加人氣，提高招商、招租率。

業內人士：

很難讓消費者為概念買單

“跨境電商”被不少人視為商業地產項目轉型的“萬靈丹藥”，但業內人士認為，成功與否，仍需要時間驗證。

目前，東莞的跨境電商產業園已有近20個，大部分是以出口業務為主，也有小部分是進口商品展銷平臺，而其中除了極少數是由政府主導或參與外，大部分是房地產企業等自發跨界打造。東莞市跨境電子商務協會常務副秘書長韓俊介紹，“跨境電商需要時間來驗證，目前做跨境電商的城市很多，不僅試點城市在做，非試點城市也在做，而東莞暫時還不是試點城市。”而且，總體來講，目前政府大力扶持的是出口跨境電商，大多數開發商在做的進口跨境電商，目前暫時并無太多的政策扶持。他認為，“雖然目前進口跨境電商很火，也是未來發展的一種趨勢，但是目前國家政策不明朗，下一步會怎么樣，不好說。”

瑞峰置業市場研究部經理李玲玲也表示，急于求成的“拿來主義”有可能會水土不服，如果競爭力不強則很快被淘汰，目前多數項目采用的形式是線上打概念，線下租售的方式，但是這種方式可能很難讓消費者為概念買單。

此外，韓俊還表示，與受到政策扶持的出口跨境電商相比，進口跨境電商更需要政策去規范和引導，“如通關渠道，正規的不正規的，合法的非法的都有，還有可能會出現假貨問題，這些都需要政府去規范。”

開發商：

如果不成功就換一種業態

開發商自發地一窩蜂做跨境電商平臺，可能會讓在探索階段的跨境電商市場變得混亂。一名不愿意透露姓名的開發商承認，打出“跨境電商”概念更多的是一種試探市場行為，跨境電商的概念可以吸引投資者的眼球。“不過，我們的項目從開建到銷售還需要兩三年時間，到時候如果跨境電商不火了，就會考慮換一種業態。”

東莞中原策略研究總監車德銳也表示，跨境電商是目前最新的一種轉型方式，而且東莞部分鎮區還有政策補貼，所以大家都去做。“不過，雖然不少商業地產打算要做跨境電商，但是只會拿出兩三成的體量來試，而且現在也只是規劃階段，如果將來這個行業不好做了，可能還會換。”

韓俊也表示，開發商們都知道做跨境電商不一定成功，大家都還在持一種觀望的態度。

不過，有業內人士對此表示，如果開發商經營失敗，那么最后一起吞下這枚苦果的，還有沖著“跨境電商”概念去投資的購房者們。

原因：體量太大寄望創新轉型

東莞中原策略研究總監車德銳感慨，“目前東莞的商業體量太大，價格低，開發商只能想辦法創新轉型。”近兩年來，政府推出的地塊中，不少地塊商業配比太高，高達30%～50%，而以前僅為5%。意味著，東莞的商業體量供應量過大，如何完成銷售和招租成為讓開發商頭疼的難題。

同時，受到電商的沖擊，商鋪的租金不升反降。車德銳介紹，一些位于三四樓的商鋪，單價甚至比住宅還低。據東莞中原研究部監測數據顯示，今年上半年東莞三級市場商鋪放租均價為74元/平方米，比去年同期的114元/平方米下降35.09%。

瑞峰置業市場研究部經理李玲玲也同意這個觀點，她認為，傳統實體商業經營已遭遇瓶頸，且步入發展困局急需尋找新出路，商業地產供應過剩、同質化嚴重、運營難、招商難都成為房企頭疼的問題。

目的：“跨境電商”是為了賣鋪

東莞市跨境電子商務協會常務副秘書長韓俊認為，開發商對跨境電商貨源組織、平臺搭建、平臺引流，通關及服務等核心問題的不了解，都將給開發商做跨境電商帶來巨大壓力。他認為，開發商的真實目的是為了賣鋪或是場地招租，跨境電商只起到輔助作用，“對于許多地產項目來說，跨境電商只是一個噱頭，是現階段的一種銷售手段，也許下一階段，就變成另外一種了。”在這種心態下做跨境電商，“他們可能不會像進口商那樣地投入。”

開發商做跨境電商也有成功的先例。韓俊告訴記者，深圳有個華南城，五年以前商鋪是空的，但是隨著一系列的政策出臺，他們把出口電商招進去，很快就招滿了，人氣也上來了，還把商城開到了其他的城市。有了這個典型的案例，“大家都想去試一下，目前除了跨境電商的概念外，沒有其他更好的概念吸引投資客買鋪。”

專家：“頭啖湯”唔易飲

東莞中原策略研究總監車德銳認為，開發商做跨境電商，大多只是以概念做營銷，賦予項目附加的價值，搶到“頭啖湯”的話，還是能吸引到投資者的。但也要看后面的運營效果，運營不理想，其他項目就很難再以此為噱頭吸引投資者了。

業內人士認為，喝到“頭啖湯”可能帶來成功，也可能帶來失敗。李玲玲表示，開發商不在自己熟知的領域與行業施展拳腳，將會遇到更多的發展問題和阻礙，走得更加艱辛；做好跨境電商，對構建國際物流合作、建立品牌入駐供應鏈體系等，都需要較長時間去完成，所以房企做跨境電商前期投入的人力、時間、費用成本更高。

她表示，房企做跨境電商對于房企品牌、完善的運營平臺和體系、專業團隊、資源整合能力等方面要求很高，如果沒有實力應該慎入。

投資：應全面綜合考量

韓俊介紹，靠進口跨境電商賣東西，很難營利，投資跨境電商項目的商鋪，只能看你到底想要什么，“是提升企業檔次，尋找資源，為上市做準備等。”或者是開發商有更好的產品提供、服務方式，都可以考慮。

至于如何選擇合適的商鋪，韓俊表示，要看商鋪的投資方或運營方對跨境電商行業是否有足夠的了解，要掌握貨源、有通關渠道，還有選擇的產品要有競爭力，如果還有開發商的輔助推廣方式，就更好。

李玲玲也表示，選擇大品牌房企的跨境電商地產項目，以及房企與專業運營企業強強聯合的跨境電商地產項目，長遠發展更具保障。