海外倉建設掀起熱潮，倉庫規模越建越大，50萬平方英尺（約4.645萬平方米）及以上的大型倉庫變得更為搶手，租金亦處于高位，這也意味著海外倉的門檻將變得越來越高，運營需要更專業、更謹慎。
得益于電商的高速發展，倉儲空間建設也駛上了快車道。7月 12 日商務部對外貿易司司長李興乾表示，我國海外倉的數量已經超過 1900 個，總面積超過了 1350 萬平方米，業務范圍輻射全球。
在全球各地，倉庫和配送空間變得愈加搶手，空置率接近歷史最低水平?；馃岜澈螅\營管理不容忽視。
一、美國：2025年將新增3.3億平方英尺空間
Euromonitor 2020 年數據預測指出，電子商務銷售額每增加 10 億美元，就需要增加 100 萬平方英尺的倉儲和配送空間。從 2020 年到 2025 年，美國電子商務銷售額預計增長 3300 億美元，將需要額外的 3.3 億平方英尺的空間（約3065.8萬平方米）來滿足預期中增長。
房地產公司世邦魏理仕（CBRE）表示，這額外的 3.3 億平方英尺空間將占 2025 年美國工業地產空間總需求的 27%。到2025年全球電子商務銷售額預計將增加 1.5 萬億美元，這反過來又需要 15 億平方英尺（約1.39億平方米）的空間。
世邦魏理仕研究分析師Matt Walaszek 指出，按過去的庫存管理策略，零售商只需要保留一定量的產品來滿足即時需求，現在已經行不通了。“零售商、一般批發商、第三方物流供應商都在尋求空間來存儲他們的貨物，隨著供應鏈的波動，我們預計對倉庫空間的需求會更大。”
圖一: 美國各區域對空間的需求，數據來源：JLL Research
商業房地產服務公司仲量聯行（JLL）的一份報告顯示，美國東南、東北、中南部、中西部地區對空間的需求最大，電子商務、物流與包裹投遞是最活躍的的行業（如圖一）。
世邦魏理仕工業與物流研究高級總監兼全球主管James Breeze表示：“展望未來，美國以及全球市場的挑戰將是建設足夠多的新設施來滿足這個快速擴張的市場。電子商務只是配送設施整體需求增長的部分因素，傳統零售商、第三方物流公司等也將成為需求的催化劑。如果開發商不能足夠快地建造設施，我們可能會看到租金遠高于當前的歷史高位。”
圖二：美國2021 年前5個月第 1 年和租期為 12 個月或更長的續約基本租金同比增長。數據來源：CBRE
與傳統的衡量標準相比，租金是衡量行業實力的一個風向標。租金增長（Taking Rent）高于要價租金（Asking Rent）增長，反映出市場的火爆。世邦魏理仕統計數據顯示，2021年前5個月，美國租期為一年及一年以上租賃，工業基本租金同比上漲 9.7%。50萬平方英尺以上的大型倉庫租金增長最快，達 13.2%，10萬至50萬平方英尺的倉庫租金增長 11.6%（如圖二）。
美國最大物流房地產所有者和管理者普洛斯（Prologis）研究小組負責人Chris Caton表示，美國工業空間空置率是4.7%，基本上是40年來的最低點。2021年一季度美國工業和物流市場吸收了近 1 億平方英尺的商業空間。此外，還有 3.76 億平方英尺的倉庫空間正在建設中。
圖三：英國不同規模的倉庫增長情況，數據來源：Savills Research
由英國倉儲協會 (UKWA) 委托并由房地產咨詢公司第一太平戴維斯（Savills）制作的關于英國倉儲行業規模和構成的報告顯示，英國倉庫規模有越來越大的趨勢，平均面積從2015年的21.7萬平方英尺增加到34萬平方英尺，高度也從11米增加到14米，并且這一趨勢還可能會持續。
面積在50萬平方英尺以下的倉庫仍然是主流（66%），面積超過50萬平方英尺的倉庫占總存量的34%，超過100萬平方英尺的倉庫增速最快，從2015年的1400萬平方英尺增至2021年的4800萬平方英尺，增長了242%，占總存量的9%（如圖三）。
圖四：英國倉庫使用群體占據面積變化情況，數據來源：Savills Research
空間使用群體的占比也發生變化。早在2015年，商業街區零售商是倉庫的主要使用者，占據面積達8400萬平方米，然而近年來增速緩慢。第三方物流行業占用的倉庫空間增長了42%，目前達1.06億平方英尺。增幅最快的是在線零售商，倉庫面積從800萬增至6000萬平方英尺，增長了614%。受在線零售行業發展的影響，批發和包裹行業倉庫占用面積也分別增長了73%和51%（如圖四）。
第一太平戴維斯的數據顯示，網購激增導致歐洲倉庫短缺，2020年區域物流投資創歷史新高。2020年歐洲物流總投資增至 386.4 億歐元，創下 2013 年以來的最高記錄。
圖五：美國傳統零售商對空間面積需求的變化 數據來源：JLL Research
仲量聯行研究數據顯示，與2020年相比，2021年傳統零售商對空間的需求略有下滑，但長期來看總體呈上升趨勢，尤其是大宗商品（如圖五）。仲量聯行指出，2021年大型零售商對倉儲、在線訂單的包裝和運輸等物流設施的需求將是有史以來最高的。包括沃爾瑪、塔吉特(Target)、Big Lots、TJX和Costco在內的零售商都在爭奪倉庫空間，這種購買和租賃動作已擴展到包括紐約市在內的人口稠密地區。
“線上+線下”相結合的全渠道零售方式給零售商打開了銷路，但市區內建造新設施的機會有限，在有限的空間內部署自動化履行解決方案將帶來的更多優勢。梅西百貨在2020年秋天宣布將其中兩家關閉的商店將變成履行中心。沃爾瑪正在測試改造部分門店，建筑的前半部分保留購物功能，后半部分則變成了倉庫和物流中心。
高力國際加拿大公司副總裁Diana Hoang指出，零售空間轉工業用途并不是通用的完美解決方案，“運輸是客戶面臨挑戰的一個重要因素。”其表示，大多數零售空間都沒有配備足夠大的裝貨月臺和出入口，以容納運輸卡車的進出。此外，租金也是一個阻礙，以加拿大多倫多為例，當地的零售空間凈租金是工業平均凈租金的六倍。
近期，海外倉火熱“出圈”，在多個國家級文件和政策中頻頻出現。國務院辦公廳發布《關于加快發展外貿新業態新模式的意見》提出，到2025年力爭培育100家左右在信息化建設、智能化發展、多元化服務、本地化經營等方面表現突出的優秀海外倉企業。
國務院常務會議提出，要積極推動海外倉發展，鼓勵傳統外貿企業、跨境電商和物流企業等參與海外倉建設，提高海外倉數字化、智能化水平。然而需要注意的是，在海外倉租賃市場總體比較緊張的情況下，5-10年以上租約的合同更有競爭力，是否敢于拿下更長的租約，對于中小海外倉企業是一個考驗。此外，海外倉的成功也需要依托于良好的運營管理，如果僅提供倉儲服務而缺乏相應的增值服務，也會造成較高的空置率，影響投資回報。
從幕后走向臺前，數字經濟時代下的海外倉展現出無限的潛力。疫情催化下火爆的海外倉面臨著換擋洗牌，當前海外倉的發展還處于剛起步階段，以大統倉為主。隨著資本方和新入局者的不斷加入，以及技術的更迭和運用，未來海外倉將向著專業化和規模化的方向發展，通過數據沉淀，依托倉網融合，更好地為賣家賦能。
（來源：ZT觀察）
（來源：ZT觀察）
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